• 中國為何要控制一線城市人口,明明有很多土地可以建住宅?

    網易財經 2021-09-08 13:08:29


    作者:臧大為 來自作者公號:奧秘探索(aomitansuo)

    1. 觀念的問題

    中國最近30年一直宣傳人口危機,宣傳自己人多地少,所以城市規劃非常密集(1萬人/平方公里)。但是實際上中國人從來沒有反思過這些觀念是不是對的。

    我們拿北京舉例: 北京轄區面積1.6萬平方公里,而實際建成區面積2000平方公里左右,土地開發率僅僅12.5%,比以土地開發吝嗇著稱的香港的25%還低。

    其實北京太大了,人人住別墅都不是問題。我們計算下,北京按2500萬人計算,如果人人住小洋樓需要2500萬*30/0.5% = 1500平方公里。這個住宅區也只是1/10不到的北京轄區面積。完全可以像日報東京一樣讓多數家庭住house,但是實際上北京現在絕大部分土地還是處于農村狀態,哪怕市區已經擠破了頭(如果北京完全按1萬人平方公里的中國規劃標準,全部建成可容納1.6億人)。

    圖1:北京地區衛星地圖。即使除去山區,北京仍然有7000平方公里平原。北京和廊坊之間大量的農地。這在東京、洛杉磯這樣的超級城區基本是看不到的。

    有人說北京城好大了!都五環六環了!超級城市了,不能再大了。我們對比看看事實:

    圖2:?北京(五環外)與東京建成市區面積對比

    圖3:東京建成市區大約是北京的4~5倍?;鞠喈斢诒本?、上海、廣州、深圳這幾個建成區直接拼接起來那么大。認為中國城市規劃世界領先的朋友,可以對比下衛星地圖自己研究下。

    咱們在和土地和中國一樣廣袤的美國對比一下,那簡直就是被完美虐待了:

    和洛杉磯巨型城市圈相比,北京這點建成區面積簡直就是嬰孩一般。

    參考回答: 洛杉磯是一個怎么樣的城市? - 知乎


    洛城夜景。只能用一望無垠來形容。

    NASA亞洲東部夜景燈光。這個非常直觀。我們看看所謂宇宙中心的北京,其城區面積跟韓國首爾、日本東京、名古屋,甚至大阪都有相當大的差距。而中國最大的城市上海,其繁榮程度僅和日本的大阪比也沒有優勢。

    中國建設用地占國土宜居面積比例遠遠低于發達國家,甚至低于很多發展中國家。

    從這個圖表可以看出,中國城鄉建設用地比起發達國家比例過低。我們完全沒有必要把城市搞這么擁擠。

    北京房價是是如何沖上天的?

    以北京為例。從上面一張圖我們可以清晰的看到,2004年之后,北京住宅土地供應大幅度減少,這是房地產價格飆升的根本原因。

    (有朋友說我這個圖太老了,我找了一下新數據:2016年北京供應住宅土地你猜猜是多少?38.9公頃……你沒有看錯小數點,是39公頃!相當于04年的百分之一。這房價不飛上天才怪了?。?/em>

    那么,作為全面流入人口最多的城市之一,北京為何要大幅減少住宅土地供應?這是為毛呢?大家自己腦補。

    所以為何北上廣為何限制人口呢?自我設限罷了。

    我們為何對大城市規模的如此恐懼?

    這說起來甚至有些荒唐,我們為何要對城市人口和規模如此恐懼?我們為何要限制大城市、特大城市、超級城市的發展?總結起來,無非是下面幾個論調:

    1、城市人口爆炸論。到處都很擁擠了,再允許全國各地的人來到這里,我們這里房價要上天、公交、學校要擠爆了。

    2、環境崩潰論。大城市人口太多,“超過了環境承載的極限”;

    3、均衡發展論,中小城市持續衰落,所以要把資源向中小城市傾斜,保持“均衡發展”。

    4、耕地保護論。城市發展占用了“大量的耕地”,必須加以阻止,否則我們就鬧饑荒。

    我們來逐條分析造成大城市恐懼癥的這幾個流行論調。

    I、城市人口爆炸論。近10年來,大城市房價飛漲、公交擁擠、堵車、小孩入學難、就醫難、城市污染嚴重這些問題嚴重困擾著我們,我們輕而易舉的將這些問題歸罪與人口太多,城市規模太大,因為我們從小就接受了這樣的教育:人口是負擔,是消耗資源的消費者。我們又親身經歷了種種令我們生活品質嚴重受到影響的大城市病,對城市人口已經達到上限這種論調我們堅信不疑。

    但是事實如此嗎? 我們仍然以北京舉例,我們假設如果北京是一個獨立的國家,面積只有1400平方公里,人口2000萬,那么你確實有理由對城市擁擠感到憂慮,但是實際上北京只是一個城市,市區轄區面積達1.6萬平方公里,而且只要我們愿意,把北京轄區擴展到16萬平方公里都沒有問題,一條法律和決議就可以了,即使如此這也不及中國國土的一個零頭。我們1400平方公里市區里住了2000萬人,這太擁擠了,我們為什么不可以把市區擴大?

    為什么不把市區周圍的農田和空地買來下用來擴大市區,我們可以把市區面積擴大3倍,這樣我們的居住密度就跟東京差不多了,如果我們把市區面積擴大4倍,那么我們的居住密度就跟美國低密度城市洛杉磯差不多了,那么北京人民大部分都可以住別墅了。即使把北京市區面積擴大4倍到5600平方公里,也不及北京現在轄區面積的零頭。是什么理由阻止了城市的大面積擴展?你猜對了,是“耕地保護”,也就是所謂18億畝耕地紅線。 針對這個理由,在這里我提出兩個問題:

    1、為什么要堅持18億畝耕地紅線,耕地不夠用了嗎?耕地紅線是一個偽命題,但是在中國卻很有市場,其中重要的原因是中國歷史上一直是一個農業國,饑荒的噩夢離開我們并沒有多久,歸根結締我們還是小農思想。我們忽略了經過50~70年代的人類大發展,糧食問題已經不再是人類的主要問題—在發達國家,從事農業生產的人口已經僅有5%左右,也就是說只要5%的人從事農業勞動,在現代科技條件下,就能滿足全國國民的糧食需求。

    我們看一下糧食畝產量和人口數量直接的關系: 1900年小麥畝產50公斤,人口16.5億,2010年小麥畝產已突破500公斤,人口70億。百年中小麥畝產增加了10倍,而人口僅增加了4.2倍。雖然現在70億人,但對耕地需求反而比百年前更少。 這說明一個規律:人口增長帶來的生產力增強,生產力增長帶來了糧食產品的提高,遠遠比人口的增長速度要快,人類永遠不會因為人口過多而造成糧食短期,因為更多人將解決問題的能力更強大。

    2、哪里種地不可以?大城市郊區的耕地是神圣不可侵犯的嗎?可以看到,一邊是大城市市民在擁擠的城市里艱難的生活著,一邊是神圣不可侵犯的城市郊區土地種植玉米和小米,另一邊是大量的中小城市衰退,農村、鄉村大量的土地由于城市化和計生導致的人口驟減,土地無人耕種在拋荒野草從生,這難道不是人為原因造成的荒唐困境嗎? 中國每年消失6萬個自然村,這些人很多是移居到城市里居住了,這本是一件好事:在農村散落居住不僅生活水平差,而且資源利用率低,土地利用率也低。但是人已經移居到城市里了,為何不允許城市、特別是大城市自由擴展到附近的農村?!我們為何要制定政策把我們自己城市關在籠子里?

    3、子女入學難和就醫難問題。許多人把子女入學難和就醫難歸咎于城市人口太多,搶了孩子的學位和醫院的床位,那么,難道隨著城市人口的增多,城市不應該同步的擴大學校和醫院的規模嗎?

    對于教育和醫療來說,它是服務于城市的附屬服務機構,如果用腳和鞋子的比喻來說,腳是人口,教育和醫療等服務是鞋子,只有鞋子來適應腳的道理,絕對沒有讓腳來適應鞋子的道理,把教育與醫療的投入不足造成的困難歸咎于是城市人口太多是削足適履的荒唐道理。(北京前幾年因為生源減少甚至一度關閉了500多所小學) 退一步說,我們誠然可以把新市民都趕跑,但是我們的教育和醫療狀況并不會因此而得到改善,因為我們趕走了人口也就是人力資源、勞動力,勞動力減少直接導致城市能獲得的產品和服務的減少,從而使得城市生活水平的下降。

    4、城市環境崩潰論。我們經常聽到這樣的言論,某某城市已經達到了環境承載的極限,不能再允許更多的人進入了,聽上去似乎冠冕堂皇,但是我們分析下這樣的論調里面有什么實質性的內容? 1. 如果城市市區的面積是定死的,假設北京只有1400公里面積,無法做任何擴展,那么隨著人口密度的增長,居住密度超過1萬人平方公里之后,在現在中國的科技條件和城市建設管理水平下,堵車、汽車尾氣污染、高房價等大城市病將會顯得較為嚴重。

    但是,我們不要忘了,中國是一個國土遼闊的大國,擁有960萬平方公里土地,其中宜居土地500萬平方公里,高居世界第二。如果按照5000人平方公里的現代城市寬松居住密度,13億人全部居住在城市,那么城市占用土地的面積為28萬平方公里左右,約占中國國土面積的3%,宜居面積的5% 。 而北京上海實際的居住密度達到了1.4~2萬人/平方公里,如果全國13億人按照北京上海居住密度居住,僅僅需要9.5萬平方公里的土地就能住完,僅僅比重慶市大一點的面積,占中國國土面積的1%,宜居面積的2%,我們完全沒有必要這么擁擠的居住。 北京如果把其中1萬平方公里轄區全部建設成市區,按照5000人平方公里的寬松居住密度可以住5000萬人。

    5.所謂資源不足論。除了空氣、水、土地,其它任何資源都是可以人來創造的,土地的問題我們已經討論過了,我們絕對不缺,空氣是無限循環的,水也是無限循環的。水危機是近年來炒作最嚴重的話題,但是實際上水資源也是無限循環的,只是我們污染了太多的水資源,以至于能利用的水資源減少了,即使如此,水仍然不是一個問題。目前海水淡化成本已經降低到6~7元左右,加上運輸及污水處理成本,送到城市手中,售價也不會超過超20元人民幣,按照城市人均年用水50噸計算,每人的水費支出為1000元,所以水資源問題僅僅是一個經濟問題。 其他還有什么資源問題?難道地殼承受不了太多人的重量會崩潰嗎?

    6. 轄區面積小,人口密度真的不低了。這種狀況并不常見,比如說深圳,深圳面積只有2000平方公里,而常駐人口達到了1200萬,加上有大量的工廠,所以深圳人口密度高居中國第一,為6000人平方公里,為北京上海的4倍以上,即使如此,深圳的大城市病并不比北京上海更糟糕,因為深圳的土地利用和開發程度較高,土地開發率超過50%,真正的建成區面積不比北京小多少。

    綜上所述,如果限定城市的面積,不允許城市擴展,那么隨著城市人口的增長,大城市病將變得嚴重,現有科技和城市管理水平下,市民的生活品質確實可能下降,但是如果允許城市按需自由的擴展和建設,那么將不會存在什么問題,城市規模將得到發展,城市生活水平將會提高。要達到這一目的,必須允許大城市不受耕地保護、土地審批的制約,給城市擴展自由的空間。

    除去我們的心魔:我們為何以不和邏輯和常理方式敵視城市發展。我們可以看出,城市發展原本應該是我們樂于見到的景象,但是我們的心魔引發的政策限制了城市跟隨人口擴張同步擴張,由此引發的城市擁擠問題和大城市病,進一步堅定了城市人口太多規模過大是災難的想法,由此我們在限制大城市發展的錯誤上有去無回,越陷越深。


    那么為什么我們會這樣不合常理的思考問題?究其根源, “人多底子薄” — 意思是,人多是一個問題。 “人均資源少” — 意思是,資源是天上掉下的餡餅,而不是人的勞動成果。 “少生快富” — 人少會更富裕 —實際上這完全違反最基本的經濟學常識。 “人口是負擔” —好像人就是只會吃,而不會生產勞動的廢物,即使會勞動,也無法補償他所消耗的資源 —這實在匪夷所思,難道現在高度發展的人類社會是天上掉下來的? 以上這些思想,都是教科書上反復強調的,我們對上述理論已經形成了條件反射,完全失去了再反思的能力,如果誰提出與此相反的意見,我們肯定會先反駁,而不是反思,因為人類從來都是習慣主導理性的動物。

    近些年來,歐洲極左環保思想的興起以及被左翼控制的美國好萊塢,也不斷的通過各種媒體向我們傳輸類似的思想,就如同《黑客帝國》里的臺詞:人類是病毒,他們在不斷的蠶食地球母體,直到毀滅。 這些極左思想產生的根源在于傳統宗教信仰在西方和東亞地區的衰落,西方和東亞都失去了對自然的敬畏以及對自己無知的理解,自我膨脹的結果—他們開始以上帝的角度來判斷這個世界,他們自認為已經有足夠的能力可以來決定地球的未來。對于這個問題,我簡單講到這里,如果深入討論下去,那將是另外一個龐大的話題。

    2. 是城市規劃和土地產權問題

    即使你沒有這個自我設限的意識,但是土地和城市規劃權不在你手里,城市管理當局堅持一畝地賣你千八百萬的,你除了建鴿子籠,還能建什么?所以這是一個很好的問題:為何擁有全世界最適宜人類居住的地理位置,國土廣袤的超級大國的我們還要限制一線城市規模?

    我的回答是:只怪我們不喜歡動腦子,人家一說人口爆炸,我們就信了,人家一說中國人多地少,我們就信了。我希望下次遇到類似的問題,先別著急,先拿起計算器計算一下,對一切新的問題都要有一個質疑的態度。

    有人說中國耕地稀少,所以人死了必須火葬,不能土葬,節約耕地。?同學們可以思考下這種說法是不是對的,可以自己計算下中國一年死多少人?如果全部土葬,一年需要多少土地?100年甚至1000年需要多少土地?還有火葬是不是就節約了耕地,土葬是不是就占用了耕地?

    作者:臧大為 來自作者公號:奧秘探索(aomitansuo)


    國土部放大招!這兩種人的房產將被關門打狗


    近日,關于房地產的最大消息是:在2017年年底之前,全國所有市縣的“不動產統一登記”的房源信息,將全部接入國家級平臺。


    屆時,一個人在全國買過幾套房,只要進行過登記,就有望依法查詢。


    誰是貪官污吏,誰在大規模炒房,誰涉嫌在房產上偷漏稅,紀委、反貪局、央行、銀監會和稅務部門將一目了然、一清二楚。



    不動產登記"四統一"今年有望全面實現


    從國土資源部獲悉,2017年是實現不動產登記“四統一”的決戰年,該部將會同聯席會議各成員單位,著力抓好信息平臺接入,力爭年底前所有市縣全部接入國家級信息平臺,全面實現“四統一”。

      

    北京大學房地產法研究中心主任樓建波曾撰文指出,落實不動產統一登記制度,核心是必須實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”。


    據悉,截至2016年底,全國335個地市州盟、2808個縣市區旗已經開始實施不動產統一登記制度,累計頒發不動產權證書1400萬本,不動產登記證明1300萬份,全國全面實現了“發新停舊”。全國1700多個縣(市、區)順利接入國家級不動產登記信息管理基礎平臺,四個直轄市、河北、江蘇、浙江、廣西等地率先實現接入范圍全覆蓋。

      

    根據此前國土部列出的時間表,2014年建立統一登記的基礎性制度,2015年推進統一登記制度的實施過渡,2018年前,不動產登記信息管理基礎平臺投入運行,不動產統一登記體系基本形成。

      

    對于社會普遍關注的房產稅,國土資源部有關負責人曾表示,實施不動產統一登記并不是開征房產稅的前提條件,不過,不動產登記信息管理基礎平臺建成并全面運行后,能夠為征收房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息,能更加有效支撐房地產稅收改革。實施不動產統一登記并不意味要開征房地產稅,更談不上老百姓將面臨高額稅費的問題。


    地方房源登記接入國家平臺?為調控提供支撐


    中國每隔10年就進行一次人口普查,但基本上沒有進行過房屋普查。國家基本掌握全國不同城市的住房擁有量會產生三個方面的作用:


    一是為短期的樓市調控提供基本的數據和支撐。


    二是從中長期來看,對于大家普遍關心的的房產稅,它的征收需要掌握公民、家庭在全國的房屋擁有量,這樣才能制定出比較好的征稅方案。


    三是利于整個住房制度的設計。如果國家層面掌握了所有公民的住房情況,對于建立住房制度、制定住房政策也很有幫助。

      

    去年中央經濟工作會議提出要逐步建立房地產調控的長效機制,國家對于房地產長效機制沒有過多展開描述,但有關的提法已經持續好幾年了。在2014年國家出臺的《新型城鎮化發展規劃》中,曾經對健全房地產市場調控長效機制有過描述,界定了四個組成工具:住房政策、土地供應政策、財稅政策以及信用政策。

      

    另外,要建立以土地為基礎的不動產統一登記制度,實現全國的住房信息聯網,推進部門信息共享。也就是說,全國的不動產統一登記制度是非常關鍵的,只有建立此制度,全國不同種類的房源才能統一匯總到國家的平臺上,從而實現全國住房信息聯網。那么,聯網后的信息不僅國土部可以使用,其他部門也可以使用。這相當于在部門之間共享了一個數據庫平臺,從而為我國房地產短期政策制定、長期制度建設提供堅實的根基?!?/span>


    這兩類人的房產要危險了


    最遲從2017年12月開始,一個人在全國買過幾套房,只要進行過登記,都可以在平臺上查到。到那時,誰是貪官污吏,誰在大規模炒房,誰涉嫌在房產上偷漏稅,紀委、反貪局、央行、銀監會和稅務部門將一目了然、一清二楚。


    如果你把這條重要信息,跟當前國家日漸嚴厲的調控措施放在一起,就會得出一個驚人的結論:

    ?

    當前的樓市調控的首要目的,固然是防風險、防資產泡沫,平息大城市中低收入階層對高房價的怨氣、贏得民心,還有一個重要因素不容忽視:不給那些囤積了大量房子的貪官污吏、炒房者們高位出貨的最后機會。

    ???

    這些人,如果想2017年再把房子賣了,把資金轉移出中國,就困難了很多?,F在外匯管制已經很嚴格,很多地下錢莊被查處。至于通過比特幣、港股通等方式“資金外逃”,也正在引起央行的關注。

    ?

    即便是錢轉移到了海外,畢竟還要存在銀行,或者以房產、股票、基金等方式存在。而中國正在對其他國家企業、居民在中國的金融賬戶信息進行調查,清理數據,并最遲在2018年9月開始跟全球主要國家實現信息互換(其他國家也在進行類似工作),到那時你轉移到海外的資產,也能被中國的司法、稅務部門清清楚楚地查到。

    ?

    也就是說,2018年以后,主要國家政府聯手對居民個人、企業擁有財富進行監控的“天網”,將完全織就。除非你把自己的錢都換成金條或者美元現鈔,埋在阿富汗或者北非的沙漠里。


    今年年底之后,炒房者也將遭遇麻煩。他們在全國各地的房產、貸款記錄等,統統可以被央行、銀監會看到,未來國家可以精準地打擊炒房者。有過多次貸款購房記錄,以及在全國擁有多套房的人,可能無法繼續獲得貸款資格。



    來源:中國經濟網(ID:ourcecn)綜合工人日報、天天說錢(ID:liuxb0929)、央廣網

    (本文僅為作者觀點,不代表網易財經立場。)




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